di Daniele Rallo – Pubblichiamo di seguito la terza parte delle osservazioni sul nuovo PUC adottato da Olbia a cura dell’architetto Daniele Rallo.
Nel nuovo Piano di Olbia – adottato in Consiglio Comunale a fine luglio – per la frazione di Porto Rotondo sono state previste due nuove strade di circonvallazione, più l’allargamento ed il completamento di quella esistente per Asfodeli – La Caletta sino alla zona della spiaggia Ira.
Si tratta di un’operazione che ha una doppia valenza. La prima è quella di valorizzare aree che diventano edificabili. La seconda (solo teorica) di alleggerire i flussi di traffico passanti per le zone centrali. Vediamole una alla volta.
Circonvallazione est
La proposta della circonvallazione est parte dalla “rotonda della Farmacia” e si sviluppa sulla via Cava del Tom, svolta a destra su via Orsa Maggiore, per un breve tratto, e da qui si innesta un nuovo tracciato che si connette (dopo un chilometro circa) con via Punta Lada. La prima parte deve essere sistemata e allargata. Non è precisato se si tratta di una strada a una o due careggiate, cioè a senso unico o a doppio senso. Il nuovo tratto da realizzare in toto è inserito per la quasi totalità nell’area libera di macchia mediterranea rimasta tale tra il costruito retro Harry’s e l’edificato di Punta Lada (Villa-Parco Berlusconi).
L’area interessata dalla strada è stata proposta nel PUC come edificabile, zona di tipo F4.3. E’ un’area per insediamenti turistico-alberghieri di nuovo impianto. L’area ha una superficie di 133.000 mq e ha una potenzialità edificatoria è di 20.000mc. (400 posti letto circa).
Nella scheda specifica si legge che la strada deve essere realizzata dai proponenti l’operazione immobiliare.
La scelta di far “pagare” la strada “a chi serve” (l’impresa immobiliare che realizza il surplus a seguito dell’approvazione del Piano) è corretta. Vi è però un punto debole in questa scelta. Alcuni tratti (all’inizio e alla fine) sono fuori della proprietà interessata dalla trasformazione. Quei tratti per essere realizzati devono essere soggetti ad una compravendita tra privati. Ma, se i privati non si accordano, le aree devono essere espropriate dal Comune e indennizzate a valore venale con una sottrazione di risorse pubbliche per altri scopi.
Una volta realizzata la strada, questa porterà un flusso continuo (diurno e notturno) viario con conseguente inquinamento da rumore e da CO2, per la nota teoria ingegneristica che “una strada non toglie traffico, ma porta traffico”.
Circonvallazione ovest
La nuova strada ovest si stacca dalla strada di accesso a Porto Rotondo proveniente da Rudalza alla altezza del Ristorante ai Valentini e da qui si innesta nella campagna e nella macchia mediterranea per circa due chilometri, per sbucare su via Punta Nuraghe. Anche in questo caso si valorizza l’area edificabile per nuovi alberghi (zona F4/1a e F4/1b). Le due aree in questione hanno una dimensione complessiva di 90.000mq. e hanno una potenzialità edificatoria di 36.000mc. (700 posti letto).
Anche in questo caso vi sono dei tratti “fuori proprietà” per cui la realizzazione diventa complessa, forse irrealizzabile. Questa strada diventerebbe prioritaria per raggiungere la Spiaggia Ira per tutti gli utenti che vengono da fuori Borgo. La sua realizzazione incrementerebbe il traffico di circuitazione con i conseguenti inquinamenti. La nuova strada diventerà prodroma, cioè elemento morfo-genetico, di nuove espansione edilizie. Per il prossimo Piano!
Terza circonvallazione
Un’ulteriore previsione è il prolungamento di via Asfodeli sino alla spiaggia Ira – Punta Nuraghe. Da via Iscia Punica a via dei Pesci. E’ una strada già esistente che però non può essere utilizzata perché in parte privata e chiusa al traffico. Deve essere sistemata e allargata. Questa strada è tutta a carico del Comune.
Che cosa vorrebbero i Consorziati?
La maggior parte delle persone che hanno acquistato gli immobili a Porto Rotondo l’hanno fatto per poter vivere in tranquillità il periodo vacanziero e poter usufruire di un mare incontaminato e poco frequentato. Non solo, poter avere quella quiete e quell’atmosfera rarefatta fatta dalla netta suddivisione tra le strade viarie e i percorsi pedonali. Passeggiare per il Borgo e per il porto senza avere l’inquinamento automobilistico è una delle qualità migliori che offre Porto Rotondo.
Questa qualità si va ogni anno perdendo. L’obiettivo che si deve, invece, prefigurare un progettista urbano è quello di incrementare le aree pedonali da differenziare da quelle viarie. E’ il “progetto di suolo” e di de-sigillazione delle aree asfaltate a favore del verde. Sottrarre “verde” per realizzare strade è proprio l’opposto.
L’incremento del traffico porta solo inquinamenti.
L’incremento della funzione alberghiera porta un incremento di posti-letto di turisti, di fruitori delle spiagge. Ma le spiagge sono già sature e non sopportano ulteriori incrementi. Per esempio, il distanziamento sociale imposto dalla pandemia è impossibile da controllare in una spiaggia come quella dell’Ira.
La domanda che il progettista si deve porre in questi casi è la seguente: “E’ stato raggiunto il limite dello sviluppo, turistico?”. Forse sì, se evidentemente ora si ragiona solamente di “sviluppo sostenibile” contro lo sviluppo insostenibile precedente. La stazione turistica e l’edificabilità è – secondo la legge regionale sarda – soggetta ad una proporzione tra la superficie della spiaggia e il l’assegnazione di uno standard qualitativo per utente (mq/bagnante). Il riferimento è il cd Decreto Floris della legislazione della Sardegna. Nella Relazione di Piano questa verifica è stata fatta. Ma la spiaggia presa in considerazione va da Marinella a Cala Razza di Giunco, mettendo assieme località diverse oltre a Porto Rotondo, dallo stesso distanti e non assimilabili.
Urbanista, già presidente della Commissione Tecnica di Indirizzo e Controllo del Consorzio di Porto Rotondo, Daniele Rallo è libero professionista, professore a contratto per oltre dieci anni ad Architettura Roma3 e a Ingegneria a Udine, Presidente della Associazione Nazionale Urbanisti, Pianificatori Territoriali e Ambientali per 15 anni. Ha al suo attivo oltre 150 strumenti urbanistici svolti in tutto il territorio nazionale, autore di saggi tra cui “Divulgare l’Urbanistica”.
