di Daniele Rallo – Pubblichiamo di seguito la quinta parte delle osservazioni sul nuovo PUC adottato da Olbia a cura dell’architetto Daniele Rallo.
Il nuovo Piano Urbanistico di Olbia per l’ambito di Porto Rotondo propone una serie di nuove aree edificabili da destinare alla funzione ricettiva (o così sembra).
Sono previste quattro nuove aree per questa destinazione. Tutte sono inserite nell’ambito areale di Porto Rotondo, compreso tra Punta Volpe e Punta Nuraghe, ma anche nella zona di Marinella. Tutte le aree si possono edificare solo con la previsione di una nuova viabilità di circonvallazione prevista dal Piano (vedi altro articolo, N.d.R.) in quanto sono tutte in territorio agro-forestale e, in contrasto le direttive del Piano Paesistico Regionale, consumano quota parte della macchia mediterranea. Gli interventi proposti s’inseriscono su un territorio pari mq 150.000, denominato urbanisticamente come Zona F.
Per ogni area il progetto di piano prevede una Scheda di dettaglio con la definizione dei parametri edilizi da seguire per la realizzazione: a)il rapporto di copertura, b) l’indice di edificabilità, c) l’altezza massima.
La scheda di progetto prevede anche gli “oneri” che spettano al costruttore: la realizzazione a suo carico della viabilità, la cessione gratuita di aree verdi al Comune e quindi alla collettività, oltre agli standard primari di parcheggio.
Non vi è un parametro che riguarda la non-permeabilizzazione dei terreni. Infatti, per non incrementare il rischio idraulico e ridurre le esposizioni alle esondazioni dei corsi d’acqua (presenti e censiti dallo stesso Piano), è obiettivo primario eliminare tali rischi a fronte dei cambiamenti climatici. A Porto Rotondo il corso d’acqua che più ha arrecato danni da esondazione è il Fiume Matta Poderada che attraversa proprio una delle nuove aree di edificazione.
Ma oltre alle previsioni che occupano nuovo suolo agricolo, il Piano prevede anche l’ampliamento delle strutture ricettive esistenti. Ampliamenti che sono uguali o superiori anche alle nuove proposte.
Nel dettaglio le proposte sono le seguenti:
- La prima area è compresa tra Via Punta il Nuraghe e Via Jacaranda a est e il rilievo di Green Park Hotel a sud (F4.1a). L’area individuata ha una superficie di 43.192 mq. La stessa si trova in ambito agro-forestale. L’edificazione prevista è pari a un volume di mc. 18.000, corrispondente a circa 150-200 camere e/o posti letto 300-400 L’altezza dell’edificio è fissata in tre piani che però possono diventare cinque con lo sfruttamento del sottotetto o del seminterrato (per esempio per l’inserimento delle spa o di locali vari).
Non è prevista la piscina, mentre, forse, la stessa dovrebbe essere resa obbligatoria vista la saturazione delle spiagge, già oggi “sotto-dimensionate” rispetto all’utenza presente in bassa stagione.
Il rapporto di copertura – cioè la superficie di base che può avere l’edificio – massimo consentito è del 30%. Si tratta di un parametro troppo elevato. Nel caso in questione, è pari a mq 13.000. In tale calcolo non è compresa la superficie impermeabile, per esempio quella asfaltata per i parcheggi, per i piazzali in genere e per tutte le aree esterne a disposizioni della struttura: aree per la ristorazione, per la convivialità ecc.
Per raggiungere questa nuova struttura deve essere realizzata dall’operatore privato una strada di una lunghezza di un paio di km. Ma la strada per quota parte è fuori dalla proprietà di chi costruisce l’albergo. La sua realizzazione è quindi subordinata all’esproprio dei terreni. E la pratica dell’esproprio può essere attuata solo dall’attore pubblico, cioè dal Comune.
- La seconda area è attigua alla precedente e posta su Via per Nuraghe (F4.1b). Ha una superficie di mq. 46.749 e si possono costruire mc. 19.000, pari a 200 stanze o 400 posti letto. La superficie coperta del 30% è pari a mq 14.000 oltre alle aree che saranno permeabilizzate riducendo ulteriormente quelle verdi.
- La terza (F4.3) è un’area disposta sul versante che dalla Via Punta Lada e Via Orsa Maggiore. E’ un’area molto grande, pari a mq. 133.405 (13 ettari). Per renderla edificabile bisogna realizzare una nuova viabilità: la circonvallazione est. Anche questa viabilità dovrebbe essere a carico del realizzatore, ancorché per una buona parte non ricada sulla sua proprietà.
Ambito F4.3: interventi di completamento del tracciato stradale da realizzare contestualmente all’intervento. La superficie copribile potenziale (pari al 30%) è di oltre mq. 40.000. L’edificio, con un volume di 20.000mc, potrà ospitare tra le 150 e le 200 stanze, per 300-400 posti letto. Si tratta di numeri molto elevati, da struttura ricettiva adatta ad una città dove il flusso turistico è diluito in tutto l’anno. Non sono dimensioni da piccolo borgo quale è Porto Rotondo.
Altre strutture
Oltre alle tre megastrutture, sono previsti nel territorio del comprensorio di Porto Rotondo gli ampliamenti degli alberghi esistenti: Abi d’Oru (mq. area 262.500, volume edificabile 26.300), S’Astore (mq. area 20.000, volume edificabile mc. 8.000) Marinella (mq. area 15.000, volume edificabile mc. 6.000).
Concludendo, se si sommano tutti gli interventi previsti di nuova edificazione e di adeguamento si arriva alla cifra record di oltre 100.000mc, pari a circa 1.000 stanze o 2.000 posti letto. Per avere un termine di paragone: attualmente gli alloggi esistenti a Porto Rotondo sono circa 2.300. E ancora peggiore è il dato sulla superficie utilizzabile sottratta alla macchia di verde mediterraneo, pari a circa 555.000mq ovvero 55 ettari. Sempre per avere un termine di paragone, la superficie del Borgo (quella del Piano particolareggiato) è quasi la metà: 297.000 mq. Per poterli realizzare bisogna inoltre costruire km (circa 10) di strade nuove sottraendo ulteriore territorio agro-forestale.
Alberghi o altro?
Un altro punto di domanda è la destinazione d’uso. Il PUC prevede all’interno delle aree per “insediamenti turistico alberghieri di nuovo impianto” (normati dall’art. 65 e seguenti)una serie variegata di destinazioni che vanno sotto la denominazione ricettiva. Queste sono le seguenti: Alberghi e villaggi albergo (Du_B.1), Alberghi residenziali (Du_B.2), Alberghi diffusi (Du_B.3), Case per ferie (Du_B.5), Case, appartamenti per vacanze (Du_B.6), Residence (Du_B.7), Ostelli per la gioventù (Du_B.9) (le sigle sono quelle di riferimento delle normative di Paino, N.d.A.).
Nella destinazione d’uso urbanistica “turistico-alberghiera” è compresa una vasta gamma di possibili destinazioni, che vanno dall’albergo alle case per vacanze, ai residence agli ostelli per la gioventù.
Difficilmente a Porto Rotondo qualcuno investirà per fare un “ostello per la gioventù”, molto più facilmente i cosiddetti “alberghi” potranno invece dar luogo a case per vacanze o case per ferie. In sostanza si tratta di “seconde case”.
Se le previsioni per alberghi vengono poi dirottate per fare seconde case (un esempio recente a Porto Rotondo è già avvenuto) in quanto affare più remunerativo, si vanifica la scelta progettuale contraddicendola pesantemente.
L’obiettivo dichiarato del Piano è che con le nuove strutture alberghiere si propone di realizzare un “programma di rafforzamento e qualificazione dell’offerta turistico ricettiva di Porto Rotondo” (dalla normativa di piano). Invece si tratta di una banale operazione immobiliare per appartamenti turistici, esattamente il contrario di quello che si dichiara esplicitamente. Se i proprietari dei terreni o gli imprenditori sviluppatori delle operazioni immobiliari opteranno per la destinazione d’uso “case per vacanze”, al posto delle strutture ricettive si avranno tra i 350 e i 700 nuovi alloggi, a seconda che la media sia di 100 mq cadauno o di 50 mq.
E le spiagge presenti a Porto Rotondo potranno accogliere queste nuove utenze? Si tratta di un carico antropico di 700-1.500 persone e di altrettante automobili. Il dimensionamento, che dovrebbe rispettare precise regole fissate dalla Regione Sardegna, sarà oggetto di un altro articolo.
Urbanista, già presidente della Commissione Tecnica di Indirizzo e Controllo del Consorzio di Porto Rotondo, Daniele Rallo è libero professionista, professore a contratto per oltre dieci anni ad Architettura Roma3 e a Ingegneria a Udine, Presidente dell’Associazione Nazionale Urbanisti, Pianificatori Territoriali e Ambientali per 15 anni. Ha al suo attivo oltre 150 strumenti urbanistici su tutto il territorio nazionale e vari saggi tra cui “Divulgare l’Urbanistica”.
